Les risques climatiques et le marché immobilier

 

Depuis des décennies aux États-Unis, on dit que l’essentiel en immobilier, c’est l’emplacement. Les propriétés en bord de mer et les maisons situées dans des zones forestières pittoresques ont depuis longtemps été très prisées. Cependant, un certain nombre d’experts financiers et scientifiques estiment que la menace imminente de l’évolution des conditions météorologiques pourrait forcer les acheteurs potentiels et les propriétaires fonciers à réévaluer les idées reçues en matière d’immobilier. 
 
Selon le Carbon Disclosure Project (CPD)1, rien qu’en 2018, 530 villes (une population combinée de 517 millions de personnes) à travers le monde ont déclaré avoir subi des effets climatiques. Ces effets comprenaient les tempêtes de pluie, les inondations soudaines, la sécheresse extrême et les feux de forêt. En conséquence, les propriétaires, les acheteurs potentiels et les institutions financières prennent de plus en plus en compte les facteurs climatiques pour déterminer la valeur des propriétés, les prix des assurances et l’évaluation des risques.
 
 

Communautés côtières

L’état de Floride a longtemps été un marché immobilier de premier ordre, mais la menace imminente du changement climatique et de l’élévation du niveau de la mer pourrait entraîner un changement important du marché. « Underwater », un rapport de 2018 de l’Union of Concerned Scientists2, estime que d’ici 2045, environ 300 000 propriétés résidentielles côtières et 14 000 propriétés commerciales (d’une valeur combinée de 136 milliards de dollars) seront continuellement sujettes à des inondations. Si ces projections sont exactes, cela représente un véritable problème pour les propriétaires actuels et potentiels, car 2045 s’inscrit dans la durée d’un prêt hypothécaire typique de 30 ans. 
 
Des tempêtes plus fortes et la montée du niveau de la mer modifient la proposition de valeur des communautés côtières. Selon des projections récentes du US Army Corps of Engineers, le niveau de la mer dans le comté de Miami-Dade en Floride devrait augmenter de 15 pouces au-dessus des niveaux actuels d’ici 2045. Il reste à voir dans quelle mesure ces prévisions sont exactes. Les acheteurs et les propriétaires doivent être à l’écoute de la manière dont les forces du marché réagissent à ces allégations, et le marché est en train de réagir. À Miami, les promoteurs achètent de plus en plus de propriétés dans des zones à faible revenu plus à l’intérieur des terres et à des altitudes plus élevées. C’est une bonne stratégie pour les promoteurs, mais elle peut créer des problèmes liés à la gentrification et au déplacement des résidents de longue date.
 
Alors que la Floride est un endroit où l’on peut observer les effets du climat sur l’immobilier, le Texas est en ligne de mire en faisant face à de nombreux défis similaires. La popularité de l’assurance contre les inondations a explosé dans l’État en raison des inondations causées par des événements pluvieux récents et à grande échelle comme l’ouragan Harvey en 2017. Selon les données fédérales des États-Unis sur l’assurance contre les inondations4, les propriétaires fonciers du Texas ont acheté 145 000 nouvelles polices d’assurance contre les inondations entre 2017 et 2018.
 
Les sociétés d’assurance et d’investissement semblent suivre cette tendance. L’inconvénient pour les acheteurs potentiels est que les compagnies d’assurance tardent encore à utiliser des modèles de prévision à long terme. Beaucoup continuent d’évaluer les propriétés sur une base annuelle, et l’Agence fédérale des États-Unis sur la gestion des situations d’urgence (FEMA) n’évalue les zones que tous les cinq ans. 
 
Les propriétaires actuels et les acheteurs potentiels doivent commencer à intégrer le coût de l’assurance contre les inondations, ainsi que des taux d’assurance générale plus élevés, dans leurs plans à long terme. Les propriétaires qui ne vivent pas actuellement dans des zones inondables peuvent se retrouver dans des zones inondables au cours de leur hypothèque. Les taux d’assurance peuvent également augmenter à mesure que les entreprises intègrent « l’usure » due aux tempêtes devenant de plus en plus puissantes dans leurs projections.
 
 

Feux de forêt sur la côte ouest des États-Unis

L’État de Californie a été une destination convoitée pour les acheteurs de propriétés depuis des décennies, mais la récente flambée des feux de forêt destructeurs a fait des ravages sur le marché immobilier. Selon le Sacramento Bee5, les compagnies d’assurance sont devenues tellement préoccupées par les feux de forêt qu’elles augmentent massivement le coût des polices, ou refusent catégoriquement d’assurer les maisons, dans certaines régions. Les acheteurs, en particulier dans les régions rurales de la Californie, se sont retrouvés complètement exclus des zones ou contraints de souscrire à des polices extrêmement chères. Les compagnies d’assurance ont également augmenté les tarifs et, dans certains cas, annulé les polices à long terme. Cela crée un problème pour les propriétés commerciales, car les populations deviennent stagnantes et limitent les clients potentiels. 
 
La California Association of Realtors signale une forte augmentation du temps nécessaire à la vente d’une propriété, car les résidents se déplacent vers d’autres États comme l’Idaho et le Nevada. Certains propriétaires utilisent des stratégies comme l’élimination des arbres pour rendre les propriétés plus attrayantes pour les acheteurs, mais de nombreuses maisons existantes ne sont pas à la hauteur des normes de construction actuelles pour se protéger contre les feux de forêt. Les acheteurs potentiels devront prendre en compte les coûts pour la modernisation des maisons avec des matériaux résistants au feu ou la construction de structures entièrement nouvelles.
 
 
 
 

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